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下半年,或许是刚需最纠结的日子!

2019-7-1 19:18

来源: cnfol-com

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  2019年已经过半,相信大部分购房者对于楼市棋局还是迷茫的,究竟买不买房,何时买,下半年楼市如何演绎,心中没有定数。


  目前整体来看,悲观者众,乐观者寡。


  尤其前段时间,郭树清在陆家嘴对中国楼市高调「预警」,更是将楼市的悲观面推至风口浪尖。他说,


  必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。


  当然,在P2P事件一战成名的郭主席,对于当下楼市有此番严苛的警示,自然离不开他在行内已经掌握了足够多的信息,或已看到了不好的苗头。


  不出意外,第二波调控即将登陆,下半年房价几乎无增长希望,而购房门槛会不断提高,下半年,可能是刚需最纠结的日子。


  从哪里得以看出呢?



2


  我们都知道,中国楼市自调控以来,就贯彻着三稳大基调,“稳房价、稳地价,稳预期”。


  在这其中,房价可以通过限购、限贷、限售等政策不断缩紧流动性达到目的;预期可以通过媒体吹风,营造舆论压力控制下来,例如经常发布房价预警论调,最近经济参考报发布的「高度警惕部分城市房地产金融化」就是很好的典型。


  但唯独在稳地价上,迟迟未见效果。也可以说,地价调控才是触及灵魂的调控,原因你懂的。


  所以在今年的前半年,地市高热的城市似汪洋大海,多个二线城市土地成交溢价率超过了20%。


  其中最突出的是合肥,前5月的溢价率高达79%,另外南昌、南宁、哈尔滨、厦门、南京、苏州、杭州等城市的土地热度均处于较高水平。


  可能一般购房者对地价这个间接性事物不太敏感,平时关注楼市对土拍市场也模棱两可。


  但是要注意的是,房价的组成部分大部分来自于地价,这是面包和面粉的关系。在2018年,重点一二线城市的地价房价比值在60%以上,其中北京、天津分别以71%和66%位居第一、第二位。


  溢价率高,地价房价比值高,注定开发商的利润大面积下滑。


  开发商为了盈利,只能提高售价,而现在大部分城市限价,他们就只剩下了两条路:要么降低建造成本,房子质量下降;要么捂盘不售,延长开发周期,静等限价政策放开,这又会导致房源紧缺,供不应求。


  所以楼市间始终涌动着一股房价上涨的势头。因为所有人都知道,一旦限价放开,房价立马会跳涨,这也是限价虽然造成抢房套利的乱象,而死死不放开的原因。


  但是这一局面在6月迎来了转折性机遇。


  在6月初,东莞公共资源交易网下发了一条土拍规则,规则提出:在网上报价达到上限后,不再接受最新报价,开通网上终次报价功能,转为竞终次报价;而终次报价则以“最接近平均价者得”。(此前常熟、张家港均发布过此类规则)。


  怎么理解呢?


  举个例子,政府招拍挂一块地,下面一群开发商竞价,以前是谁的价格高卖给谁,类似于奢侈品拍卖会,但现在规则改变了,以接近最后报价的平均价格为准。


  这种让利式调控,在中国楼市历史中并不多见。说明为了稳住楼市,当局已经痛下决心。控制住了面粉价格,面包价格上涨的动能也就减弱了。


  但我们再反过来思考,能做出真金白银的让利式调控,说明有些事情已经不得已而为之。有些城市的房地产发展已经严重影响到了当地产业经济结构,存在很大的危险性,只能被强行限制土地市场交易规则。


  正如郭树清那句话,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。


3


  前段时间,传的沸沸扬扬的恩施市就处于此序列之中。


  像恩施市这种,产业结构差,人口常年外流的三四线城市在中国不在少数。在热浪涌来时,跟风尝到了甜头,便想依赖房地产成就丰功伟绩,然而在房地产寒潮来临,又害怕房价下跌对经济增长和财政收入造成影响,马上出台了止跌令。


  一旦出台止跌令,相当于告诉大家这个城市的房价已经没有需求在支撑,如果这事儿藏住,当地居民肯定蒙在鼓里不知道市场行情,也就掩盖过了房价下跌的事实。然而像这种被媒体大面积曝光,就会造成本地炒房客集中逃逸,房价一落千丈。


  这就是房地产依赖度高的一个后果,付出沉重的代价也是理所应当的事情。


  那么还有哪些城市过度依赖房地产发展经济呢,我把2018年全年地方经济对房地产的依赖度排行提取了出来,帮大家阐述。



  根据2018年各地统计局数据汇总,我们可以看到中国对房地产依赖度最强的三个城市分别是三亚、海口和昆明,占比分别为67.7%、40.3%和35.3%。


  这就是三亚为什么至今都在封锁楼市的原因,按照这个比例完全是在郭树清所讲的序列之内,如果继续发展房地产,大概率会重蹈93年覆辙。


  其次是昆明,产业经济薄弱,靠旅游和服务业不可能撑起整个楼市的长期发展,在上波周期中完全靠旅游环境资源维持了33个月的连续上涨,于今也是横盘震荡,失去了上涨的动力。


  还有就是网红城市西安,在赋予中心城市和丝绸之路起点后,房价一发不可收拾,多次用人才政策打破调控节奏,最近连续6个月涨幅排名全国第一。


  所以在前天升级了限购政策,要求新落户家庭连续1年、非户籍家庭社保满5年才能购房。那个从火车站把外地人直接拉到售楼处的西安将不复存在了。但是2018年对房地产30%的依赖度占比也给这个城市留下了后遗症,产业是否能支撑起流入人口的工作需要,现在西安的房价对未来人口流入有没有限制?


  当然西安这种城市有国家政策照顾,即使是房地产依赖度高,依然会有方法解决。但是像蚌埠这种没有任何省级、国家资源倾斜的城市,未来怎么能逃过沉重的代价呢?此类城市还有泸州、湛江、银川等。

4


  相对于国家和地区,郭主席对居民和企业的预警委婉了许多,“靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。“


  为什么用到“很不划算”这个中性词,我相信郭主席应该是考虑到了过去和国外关于投资房产的历史证明。也就是说,在中国前20年投资房产是大赚的,且对美国这个已经比我们成熟的市场来说,投资房产依然是赚钱的。


  所以这句话的解释应该是未来房地产投资不再像过去那样赚钱,蒙着眼睛就可以发大财,未来房地产投资是有门槛的,也需要投资技术。而且我还要加一句,房地产投资可以,但投机少碰为妙。


  当然这句话还有一层意思就是警示过去投机房产被套死的用户。因为最近听一个银行朋友说,在上波房地产周期中,一些不自量的投机炒房客透支杠杆博弈楼市涨幅,现在集中爆仓的不少。他们最终被政策斩于马下,负债累累,有的甚至进入征信黑名单。这部分炒房客,投机房产一定是不划算的。


  所以不出意外,接下来在稳定楼市的基础上,房贷利率会收紧,以此来限制投资性刚需入市,而这也会实实在在误伤想有一套住房的纯刚需族。无论如何,安全一定要放在第一位。


来源:子木聊房,作者:子木

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