区块链如何革新房地产业？美国已做出表率

科尔宾·佩奇（左）和莫·谢赫在布鲁克林创立了Meridio，致力于将区块链技术引入房地产市场。

来源：纽约时报

撰文：Stuart Miller

编译：sky

从外表看，布鲁克林布什威克特劳特曼街的304号建筑毫无出奇之处。在很多方面也的确如此。但这座不起眼的3层5单元的出租建筑却是某项试验的一部分——利用区块链技术，彻底改变纽约住房市场的试验。

“这会成就一场范式转变，”Meridio的创始人之一莫·谢赫表示，这家公司位于布鲁克林，致力将区块链技术引入房地产市场。

区块链技术是一种安全的去中心化方式，主要通过“智能合约”在线上登记并存储支付与交易。该技术将为这幢建筑目前的8位投资人提供可交易的加密货币代币，以及安全进入加密数据库（存储了个人交易数据）的准入权限。理论上，这项技术会让黑客几乎不可能造成广泛的破坏，同时还能防止传统投资者常常遭遇的身份盗窃行为。

“区块链只是一种高效的资产交易方式：这里的资产可以是加密货币、股票、债券、艺术品、房产等等，”谢赫在Meridio的合伙人科尔宾·佩奇表示，Meridio是一家名叫Consensys的大公司的子公司。

区块链最为人所知的一点在于它是比特币背后的技术，但Meridio的特劳特曼街试点工程不是要追踪谁拥有数字货币，而是要证明区块链技术能促成住宅和商业地产在线上的零星股份交易。

特劳特曼街试验只是冰山一角，目前，美国各地涌现了大量将房产记录转移到区块链上的尝试，与此同时，在更大的范围内，整个美国企业界都在尝试将各式各样的记录转移到区块链上。其中许多试验都誓言要从根本上改变产业形态，但也有许多试验一拖再拖，人们也开始质疑它们到底能否、或如何才能真正实现对现有体制的改良。

加密货币、区块链这样的词可能会让你茫然无措，但区块链的推广者们指出，透过对用户友好的系统，你不需要完全弄懂这项技术，就像你在亚马逊上买东西或在Facebook上关注政治新闻时，也不必弄懂背后的代码一样。你可以像在网上交易股票一样买卖“代币”——在这里即加密货币代表的建筑份额。

Meridio的网站将和eTrade或Zillow一样易用，佩奇先生说：“我们希望它是人人都能使用的。我们会把区块链放在幕后，赋予效率的同时不用看到它的真身。”

图中是布鲁克林布什威克的一幢5个单元的出租大楼，Meridio将以这幢大楼为起点，将所有权份额转化为加密货币的代币

他表示，在房地产交易中，区块链能减少文书工作，减少对律师等第三方的需要，让人们可以比通过众筹或创办有限责任公司等方式更高效地买卖建筑的份额。

区块链的旗手们还表示，这项技术能减少欺诈，加快交易速度，降低成本，帮助推进房地产的民主化。

“房地产行业对于新技术的跟进一直慢人一步，区块链带来了能量和兴奋点，这是一个呆板的行业求之不得的，”布鲁克林和皇后区的开发商和资产管理公司Cayuga Capital Management的创始人杰米·怀斯曼表示，特劳特曼街304号也是这家公司的资产。

怀疑者们则指出，欺诈不会这么容易就消失，而美国十分原始的所有权凭证记录系统会成为现代化努力的绊脚石。另外，他们也质疑了它对社区开发和高档化方面的影响。

“对于他们宣称的区块链能为房地产行业带来的影响，我有些怀疑，”教授阿伦·赖特表示，他创立了本杰明·卡多佐法学院的区块链计划(Blockchain Project)，他也是《区块链与法律：码治》一书的作者之一。

赖特先生表示，缺乏监管会导致交易波动，导致社区的动荡。而对于区块链能大幅减少房地产领域每年数亿美元的欺诈金额的说法，他认为有些言过其实。他表示，虽然区块链能让信息难以被黑客获取，即时的交易确认也能减少诈骗的可能，但如果有虚假信息进入系统，区块链缺乏内在的保护机制。

这场革命如果会到来，大概不会一蹴而就。

谢赫先生说他们仍在通过会议、博客文章及市场推广活动，为房地产行业的大部分从业者普及区块链的基础知识。佩奇先生表示，在与房产经纪公司高纬环球合作后，他们经过了“20次不同的沟通，才找到Cayuga，这家公司的负责人明白区块链的潜力，也愿意行动起来”。

2005年，Cayuga买下了特劳特曼街304号，现在，这幢建筑的8位最早的投资者获得了加密货币的代币。从今年夏天起，他们将能与彼此交易，或把代币卖给那里的租户。Meridio也已经在搜寻纽约和其他地区的更多房产，预计也会在今年夏天将那些房产放在他们的网站上，供经过认证的投资者交易。

Meridio是一家名叫Consensys的大公司的子公司，总部位于布什威克

“我们认为区块链给了我们一个非常厉害的应用程序，让我们可以将那个模型付诸实施，”佩奇先生表示。这里没有最低限额，交易即刻达成，费用更低，而且可以不找律师。

谢赫先生和佩奇先生相信，通过允许人们用相对较少的资金来投资房地产，区块链会渐渐流行起来，它不同于众筹或有限责任公司——这些方式往往有一个巨大的最低投资限额，而且再次出手前会有一个“交易锁定期”。大笔的交易费用和漫长的周期拉高了房地产投资的门槛。

另一家区块链公司Propy的首席执行官和创始人纳塔莉娅·喀拉亚内娃表示，通过房产价值的碎片化，投资者可以买下曼哈顿豪宅的一点份额——这些豪宅的主人一般都是超级有钱的海外寡头。

但那位卡多佐的教授赖特先生提供了另一种视角，他表示，监管的缺乏意味着，一些想把钱转移到他国的外国人或一些手握“不义之财”的人，都可能利用这项技术，将手中的钱分散在多套房产名下。

不过，喀拉亚内娃女士和Meridio的创始人们相信，碎片化将为房地产行业带来一个更广大的资金池。“如果你没有钱买下自己的独栋住宅或公寓，你可以买下它的一小部分，藉此来累积财富，”谢赫先生说。“这对于美国的中产阶级是一个令人兴奋的前景。”

当然，这里也有一些潜在的陷阱，比如，实践已经证明，加密货币的波动性非常大，如果住宅、公寓或租赁大楼的价格像比特币一样暴涨暴跌，这种影响会波及整片社区。

“这取决于法律将如何应对这个产品，如果有海量交易，而没有灵敏的监管围栏，就可能出现波动问题，”赖特先生说。

佩奇先生认为，房地产的巨大规模和实体性质使其不会像比特币那样剧烈波动，谢赫先生说他们也会考虑制定一些规则（比如每套房产每天只能进行一定次数的交易），以缓解大家的担忧。

但赖特先生指出，虽然更多资本从世界各地涌来似乎是一件好事，但如果所有人都认定纽约是投资的风水宝地，本地居民的居住成本因此被推高，那么就会“引发一些现实问题，改变一片社区的样貌”。

怀斯曼先生同意这个说法。“区块链或许会降低成本，”他说，“但它会加快住宅高档化的进程。”

佩奇先生提到，这种碎片化也有可能让社区团结起来，抗击高档化。他说，社区团体或移民组织可以协调整个社区，买下公寓、住宅甚至商业地产的小块份额。

“这也可能是一种解决方法，”赖特先生表示，他说这对加强社区团结有很多益处，但可能要几年时间才能普及开来。

不过，它对单独交易的影响可能会更直接。赖特先生最近在澳大利亚做了一个展示，通过区块链的智能合约将“长达半天的交易流程”缩短成短短几分钟。

“非常激动人心，”他说，但要在美国实施这些改变会非常困难，因为这里的房地产记录是以县为单位进行管理的，“非常非常碎片化”。“就连上世纪80年代就开始的数字化记录的努力，到现在还未完全落实。”

伊利诺伊州库克县的副地契记录官约翰·米尔科维奇表示，这是个不幸的事实，该县在芝加哥推出了一个试点项目，成功证明了区块链技术可以更安全更高效地记录房地产交易信息。

米尔科维奇表示，美国有很多县仍在使用纸张做记录，技术更先进的县可能升级到了Windows 95。

他说，“推广新事物不是件容易事。”但是，他又表示，公民和政客应该将区块链作为“好政府”议题加以推广，让它成为“一种平民主义的技术”。